Dicas para avaliar um imóvel

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1. Estado de Conservação:

Sempre verifique se há trincas, manchas de umidade, azulejos ou pisos se soltando ou rachados. O telhado merece atenção especial, para ver se faltam telhas ou se elas estão rachadas. Verifique se as calhas apresentam furos ou estão enferrujadas.

2. Idade do Imóvel:

Quanto mais novo, melhor é o imóvel. A idade dele pode trazer alguns problemas na construção.

3. Acessibilidade:

A proximidade com redes de transporte público faz toda a diferença. Proximidade a escolas, supermercados, hospitais e até mesmo ao local de trabalho também devem ser avaliadas pelo comprador.

4. Vizinhança:

Procure sempre a vizinhança que mais lhe agrade e combine com o seu perfil.

5. Posição em relação ao Sol:

Imóveis com face norte tendem a ser mais iluminados e menos úmidos.

6. Documentos:

Caso tenha dúvida, o comprador deve procurar o corretor de imóveis ou advogado de sua confiança. Não dê nenhuma entrada ou parcela de pagamento sem ter certeza de que toda documentação está correta.

7. Potencial de Valorização:

Pense no futuro! A implantação de uma nova linha ou estação de metrô próxima pode valorizar muito o imóvel, bem como a construção de um shopping.

8. Condições Ambientais:

Cuidado com regiões sujeitas a enchentes, ou seja, locais baixos e próximos a rios e córregos. Verifique também a proximidade com lixões, e particularmente o passivo ambiental do imóvel.

9. Ruídos:

Certifique-se de que o barulho não será um problema, como vias de tráfego intenso, rota de aviões e helicópteros, além de linhas férreas. Às vezes até a linha do metrô pode ser um obstáculo.

10. Construtora:

Uma boa construtora trará menos dores de cabeça na futura manutenção do imóvel. Verifique se há reclamações pela internet junto a órgãos oficiais, e se há reclamações de atrasos de obras. Pesquise no Procon!

Financiar imóveis exige planejamento

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Não dá para prever o futuro, mas ter uma visão da vida financeira é importante para quem vai contratar um crédito imobiliário no longo prazo:

É preciso ter em mente o valor que será empregado no financiamento, tanto a entrada como as parcelas, diz o coordenador do Núcleo de Mercado Imobiliário (Real State) da Poli-USP, professor João da Rocha Lima Júnior. “É preciso ter segurança em relação ao emprego, à renda, pois esse valor vai ficar imobilizado por cerca de 30 anos”, afirma.

O comprador deve também reunir o máximo de informações sobre o imóvel, juros bancários e opções de financiamento. O professor Robson Leandro da Silva, 38, pesquisa na internet dicas sobre o mercado e ofertas. Ele busca imóveis de acordo o perfil de sua família e afirma que a web é uma boa ferramenta.

Mas a experiência mostrou a ele que nada substitui a visita ao local, pois uma “pechincha” pode esconder um mau negócio.

“Fui ver um apartamento no Parque D. Pedro (zona leste da capital) que custava R$ 90 mil. Não olhei o tamanho do imóvel, nem em qual rua ficava. Fui até lá para fechar o negócio. Quando cheguei ao local, desisti porque parecia uma zona fantasma”, conta.

Cuidados na hora de escolher o Imóvel:
Além da localização, fundamental para a qualidade de vida, pense no tempo que vai levar no trajeto entre casa e trabalho, por exemplo, é preciso observar a vizinhança.

Para tanto, vale visitar o imóvel durante o dia e à noite, e também nos fins de semana, para conhecer o ambiente em diferentes momentos.

Se o imóvel for novo, tente imaginar a iluminação e a vista, por exemplo. Se for usado, faça testes para saber se não há problemas hidráulicos, verifique paredes e instalações elétricas.

Checar toda a documentação do imóvel e do vendedor nos órgãos governamentais e cartórios também é uma obrigação. Se o imóvel for comprado na planta, verifique o CNPJ da empresa que faz a venda. No caso do financiamento, os bancos fazem a pesquisa antes de liberar a carta de aprovar o financiamento do imóvel.

Cuidados na Compra:

1. Faça um planejamento financeiro de longo prazo.

2. Cheque a localização do imóvel e a vizinhança, visitando o local de dia e de noite, e em dias da semana diferentes.

3. Verifique iluminação e vista em apartamentos novos.

4. Em usados, confira as instalações hidráulicas e possíveis vazamentos.

5. Confira a documentação do imóvel e do dono, ou construtora.

 

 

Como comprar seu imóvel sem acumular dívidas

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1. Entenda o Mercado:

A valorização dos imóveis, principalmente nas capitais, tem dificultado a vida de quem deseja sair da casa dos pais ou do aluguel. E se por um lado existe a boa notícia da queda dos juros imobiliários, por outro, os preços dos imóveis somente aumentam.

Parece “economês”, mas é preciso ficar bem atento às informações do mercado na hora de correr atrás da casa própria. Até porque o comportamento dele não é homogêneo. Em uma mesma cidade, por exemplo, cada bairro pode ter uma tendência diferente.

2. Poupe, poupe, poupe!

Comprar o primeiro imóvel requer planejamento, e muito! Por isso, antes mesmo de visualizar a casa ou o apê prontinho, procure poupar mais do que de costume. “Esse valor das economias vai fazer a diferença na hora de dar entrada no imóvel. A proporção deve ser de, no mínimo, 20% do valor total”, explica a professora de economia da PUC-Rio Mônica De Bolle.

É importante lembrar também que a maioria dos bancos só aceita financiar 80% do imóvel e, quanto maior o valor da entrada, menores as parcelas a pagar por mês.

3. Liberte seu perfil Negociador:

Familiarizado com o mercado e tendo as finanças em dia, é chegada à hora de começar as buscas pelo imóvel. Ao entrar em contato com proprietários ou imobiliárias, é fundamental deixar claro o que está procurando e a expectativa de valores.

Outra dica é nunca aceitar de cara os preços anunciados, porque nem sempre eles refletem o valor real do imóvel.
4. Escolha o melhor Financiamento:

Para quem opta por financiar o imóvel, a parte mais “chata” do processo vem agora: escolher a instituição financeira que oferece mais vantagens e definir o plano de pagamento. “Aqui é preciso pesquisar as melhores oportunidades, as taxas de juros e os prazos”, reforça a economista Mônica De Bolle.

Tão importante quanto fechar o negócio, é garantir que o restante das despesas também estará em dia. “Não se deve comprometer mais do que 30% do orçamento da casa com as parcelas”, avisa o especialista.

5. Considere os ‘Extras’:

Valor da escritura e possível reforma são apenas duas das despesas “extras” que acompanham a compra do imóvel. Pelo menos, existe uma boa notícia: para o comprador de primeira viagem que faz o financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), os cartórios são obrigados por lei a oferecer um desconto de 50% na escritura, uma norma que pouca gente conhece.

Em todo caso, despesas extras devem ser sempre consideradas no orçamento. Por isso, gastar toda a renda mensal e ainda fazer mais dívidas está fora de cogitação. Realizar esse sonho pode não ser fácil, mas vale à pena. “No fim das contas, é um ativo econômico que você tem nas mãos”, conclui a professora Mônica De Bolle.

Saiba como comprar um imóvel na planta

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1. Escolha bem o Local:

Ao visitar o estande de vendas, conheça bem o bairro, se o empreendimento está bem localizado e se atende suas necessidades de transporte, comércio e segurança.

2. Faça uma pesquisa sobre a Construtora:

Para evitar aborrecimentos, é importante fazer uma pesquisa sobre o histórico da construtora. É possível checar na justiça, no Conselho Regional de Engenharia e no Procon se há processos e se a obra está regularizada junto à prefeitura com alvará, registros e projetos anteriores.

3. Visite o Apartamento Decorado:

Entre as desvantagens, está o tempo de espera para o término das obras, o que pode demorar de dois a três anos, e o fato de não se conhecer realmente o apartamento ou casa que está comprando, a não ser pela maquete e o apartamento decorado que normalmente estão montados nos estandes de vendas.

4. Negocie a forma de Pagamento:

Diferente de um imóvel já pronto, que a entrada é de no mínimo 20% do valor total, quando se compra um apartamento na planta é possível negociar a forma de pagamento da parte da construção. A maioria das construtoras permite que isso seja feito de forma flexível, conforme a renda do comprador e o quanto ele pode pagar de entrada.

5. Tenha os documentos necessários em Mãos:

Leve para a assinatura do contrato carteira de identidade, CPF, certidão de nascimento, de casamento ou de emancipação, comprovante de endereço, carteira de trabalho e extratos de FGTS se forem usar. E também as três últimas faturas de cartão de crédito, três últimos recibos de aluguel, três últimos extratos bancários, três últimos contracheques, declaração de Imposto de Renda com recibo e, em caso de empresários, o contrato social e a última alteração contratual.

6. Tenha ciência do INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) e IGP-M (Índice Geral de Preço-Mercado):

Depois de acertadas as parcelas que serão pagas durante a construção, tenha consciência de que todos os valores serão reajustados de acordo com o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), que é elaborado pela Fundação Getúlio Vargas e afere a evolução dos custos de construções habitacionais até a entrega das chaves, posterior a essa data a correção é feita através do IGP-M (Índice Geral de Preço-Mercado).

7. Conheça a convenção de Condomínio:

Fique informado sobre as reuniões de condomínio e compareça para poder participar de decisões que afetarão sua vida no futuro lar. Na primeira assembleia é definida a administradora responsável pelo condomínio, o que gera impacto no custo a na manutenção do local.

8. Se Proteja em caso de Atraso:

No contrato que você vai assinar tem a data de entrega do imóvel, com uma margem de erro de 180 dias para mais ou para menos. O não cumprimento do prazo é o maior gerador de reclamações no Procon-SP. Nesse caso, você pode exigir o cumprimento forçado da obrigação da construtora, aceitar um produto ou serviço equivalente ou rescindir o contrato com direito a restituição do valor pago, perdas e danos corrigidos monetariamente.

9. Fique de olho no Memorial Descritivo:

“O acabamento do imóvel é detalhado no memorial descritivo e o cliente deve ler com cuidado este documento antes de realizar a compra para não ter surpresas depois”, explicou Resende. É nesse documento que você checa o que vem e o que não vem instalado no imóvel, como as áreas que terão piso colocado, a marca das louças e metais e outros detalhes.

10. Prepare-se para Equipar, Decorar e até Reformar:

Com o apartamento pronto e as chaves nas mãos, você vai encontrar um imóvel sem armários embutidos, sem piso na sala e nos quartos, além de muitas outras coisas que você vai querer ter em casa. Então esse é o momento de começar com a reforma ou decoração, que exigirá tempo e mais dinheiro.

Cuidados antes de alugar um imóvel

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A busca por imóveis para alugar inclui detalhes que devem ser analisados com atenção e cautela para que seja possível encontrar boas oportunidades de negócio. Nesse sentido, é fundamental ficar atento a todas as etapas do processo, observando diferentes aspectos do imóvel.

Localização:

Ao buscar por um imóvel, defina a cidade, bairro e região que gostaria de morar, analisando fatores como:
Proximidade a locais mais freqüentados pelos futuros moradores, como o trabalho ou a escola.
Acessibilidade, considerando a existência de pontos de táxi, transporte público e principais avenidas da cidade.
Tempo de deslocamento utilizado, o que está diretamente ligado à sua economia de tempo e dinheiro.

Observe ainda a localização do imóvel em relação ao comércio e demais prestadores de serviços, como bancos, padarias e supermercados, que poderão fazer toda a diferença em seu dia a dia.

Outro cuidado diz respeito à segurança do local, fique atento ao movimento do trânsito, policiamento, hábitos e perfil da vizinhança. Uma boa dica é sempre visitar o imóvel mais de uma vez e em diferentes horários.

Vistoria:

Selecionadas as opções de seu interesse, é hora de realizar uma vistoria minuciosa do imóvel. Preste atenção em toda a estrutura da casa ou apartamento, analisando itens como pintura, iluminação, ventilação, barulho, espaço dos cômodos e, até mesmo, condições do quintal, sacada ou jardim (quando disponível).

Em casos de aluguel de apartamento em edifícios e condomínios, é importante consultar o regimento interno, regras e horários a respeito do uso de áreas comuns, como playgrounds, garagens, piscinas e churrasqueiras, por exemplo.

É válido ressaltar ainda que o futuro inquilino pode exigir determinados consertos ou reparos. Sendo assim, o pedido deve ser notificado por escrito ao proprietário ou imobiliária responsável dentro do prazo de 30 dias, depois da mudança, para que as devidas providências sejam tomadas.

Valores:

Antes de fechar negócio, verifique se o valor do aluguel está dentro da média cobrada pelo mercado imobiliário. Para isso, consulte os valores de outros imóveis localizados na mesma região e com características semelhantes à opção escolhida, com base nessa pesquisa, avalie a melhor relação custo x benefício e se ela se encaixa no seu orçamento.

Lembre-se também que somado às parcelas mensais do aluguel de imóveis, deve-se constar gastos como luz, água, gás, taxa do condomínio, lixo, entre outros, para que seja possível definir o valor real das despesas cobradas.

Contrato e Documentação:

A parte burocrática do aluguel de imóveis inclui os cuidados com a legalização do negócio e elaboração do contrato. Nele, devem ser registradas todas as exigências e normas estabelecidas por ambas às partes, como prazo do aluguel, valores, dados dos inquilinos e proprietários, além de documentos como escritura e certidão do registro imobiliário.

Nessa hora, o mais importante deve ser o entendimento de todas as cláusulas do contrato e a definição dos direitos e deveres de inquilinos e proprietários.

Algumas dicas ao alugar seu imóvel

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Ao alugar um imóvel é necessário documentar a negociação por meio de um contrato, de preferência, escrito. O inquilino deve ler atentamente todas as suas cláusulas, guardando uma cópia junto com os recibos de pagamento do aluguel e encargos.

Cuidados ao Alugar:

Verifique pessoalmente as condições do imóvel. Realize junto com o proprietário, uma vistoria anotando o estado de conservação do imóvel por meio de termo de vistoria por escrito, evitando problemas futuros. Faça constar no contrato: valor do aluguel, índice de reajuste, duração da locação, multas por atraso no pagamento, forma e local de pagamento etc.

Atenção: Não poderá ser cobrado do inquilino nenhum valor referente à elaboração do contrato ou de ficha cadastral . Essas despesas devem ser pagas pelo locador. O proprietário poderá exigir que o inquilino ofereça alguma garantia para a locação. Somente uma das garantias listadas na tabela abaixo poderá ser exigida.

Garantias que podem ser exigidas do Inquilino:

Caução.

Pode ser de bens móveis ou imóveis. Normalmente é em dinheiro, não podendo exceder ao valor de três aluguéis e deverá ser depositada em caderneta de poupança. No final do contrato, não havendo dívidas, o inquilino deverá receber o total da conta de poupança.

Fiador.

A figura do fiador nada mais é do que a garantia para o locador no que diz respeito às despesas de aluguel, condomínio e IPTU. Para ser fiador, é necessário que a pessoa possua pelo menos um imóvel, devidamente quitado.

Seguro Fiança.

O inquilino faz um seguro junto a uma companhia seguradora.

Importante: A cobrança antecipada do valor do aluguel (mês a vencer) somente poderá ser exigida pelo proprietário, caso o inquilino não ofereça uma das garantias acima descritas.

Deveres do Proprietário:

Para que o contrato de locação transcorra sem problemas, o locatário deve estar atento aos seguintes deveres do locador. Entregar o imóvel em condições de uso. Se o inquilino perceber qualquer problema após a locação, deverá comunicar o proprietário e solicitar o conserto, por escrito. Fornecer os recibos de pagamento do aluguel discriminado. Pagar os impostos (IPTU), taxas e prêmios de seguro complementar contra incêndio. Porém, se no contrato constar que essa obrigação é do inquilino, ele terá que cumprir o que foi estabelecido. No caso de apartamento, cabe ao proprietário pagar as despesas extraordinárias do condomínio: reformas no prédio, fundo de reserva, troca de cabo de elevador etc.

Deveres do Inquilino:

O locador irá cobrar os seguintes itens do Locatário:

Pagar pontualmente o aluguel no prazo e local estipulados.

Utilizar o imóvel conforme determinado em contrato (se para fins residenciais, não poderá ser utilizado para comércio).

Restituir o imóvel, no final da locação, no estado em que o recebeu.

Não modificar o imóvel sem o consentimento prévio, e por escrito, do proprietário.

No caso de apartamento, cabe ao inquilino pagar as despesas ordinárias do condomínio: luz, água, limpeza, salários dos empregados.

Reajuste, Rescisão e retomada do Imóvel:

Reajuste do Aluguel.

O reajuste no valor cobrado será anual, conforme o índice acordado em contrato pelo locador e o locatário. O índice mais usado para isso é o IGP-M.

Rescisão do Contrato.

O inquilino poderá deixar o imóvel antes do prazo, desde que pague a multa estabelecida em contrato (geralmente três meses de aluguel). Entretanto, essa multa deve ser proporcional ao tempo restante da locação.

Retomada do Imóvel pelo Proprietário.

Há duas formas de o proprietário reaver seu imóvel. Uma, por denúncia vazia, em que é feito um pedido para que o inqulino saia. A outra opção é via judicial, e geralmente é decorrente de problemas como falta de pagamento e só é feita quando são exauridas as opções de negociação.

Crédito para reformas e construção

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Depois de abrir o leque de opções de financiamentos para a compra do imóvel, as instituições financeiras também começaram a intensificar as opções de crédito para reformar e construir a casa.

Há linhas de crédito que possibilitam um empréstimo de até R$ 500 mil para tocar a obra. As taxas vão de 1,53% a 2,39% ao mês. Se a linha escolhida contar com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), as taxas podem chegar a 5% ao ano.

Após passar por um período de teste de um ano, o Banco do Brasil começou a oferecer, em abril, uma linha de crédito para a compra de material para a construção. Trata-se do BB crediário material de construção, um cartão que, além das opções débito e crédito, traz a opção crediário com um limite pré-aprovado.

O cartão pode ser usado em todos os estabelecimentos do ramo da construção e móveis que possuem terminais Cielo, o consumidor não precisa usar o limite pré-aprovado em uma única compra.

“A linha possibilita que o consumidor tenha maior poder de barganha para negociar o preço do material já que, com o crédito, pode pagar toda a compra à vista”, comenta o diretor da área de empréstimos e financiamentos do banco, Marcelo Augusto Dutra Labuto.

O crediário pode ser pago em até 60 meses e as taxas variam de 1,60% a 1,98% ao mês. “São taxas mais atrativas do que as praticadas por financeiras que normalmente têm convênio com grandes redes de material de construção”, afirma o diretor.

Segundo ele, em um ano, a linha passou do limite diário de R$ 300 a R$ 400 mil para de R$ 3 milhões a R$ 3,8 milhões. “O consumidor está percebendo que há mais opções de crédito e está começando a contratar”, diz.

Quem também oferece algumas linhas de crédito para a construção e reforma da casa é a Caixa Econômica Federal. Além das cartas de crédito oferecidas com recursos do FGTS, a instituição também oferece o cartão de crédito construcard.

De acordo com o gerente regional do banco, Nedio Henrique Rosselli Filho, só em 2011 foram mais de 363 mil contratos assinados. Até abril deste ano foram 80 mil. As taxas vão de 1,96% para clientes do banco a 2,35% para não clientes.

O limite é analisado caso a caso. “É um cartão de crédito com limite pré-aprovado. A maior vantagem é que o consumidor não precisa usar o limite em uma só vez. É possível comprar em mais de uma loja no prazo de dois a seis meses”.

O cartão pode ser usado em estabelecimentos conveniados com o banco. Segundo Rosselli Filho, a maioria das redes já aceita esta forma de pagamento.

Os bancos Itaú e Santander também oferecem linhas de crédito para esta finalidade. No primeiro, é possível financiar material em até R$ 300 mil e pagar em 60 meses com taxas a partir de 2,39% ao mês. No segundo, o limite de financiamento é de até R$ 500 mil, o prazo é de 15 anos e a taxa é de 1,53% ao mês.